2001年5月北京某建材贸易有限公司（下称建材公司）与北京市某科技发展有限公司（下称科技公司）签订房屋租赁合同一份，内容为:科技公司将660平方米的底层商铺出租给建材公司。租期3年，自2001年6月1日至2004年5月31日。租金每年24万元，先付后用。科技公司负责出租房屋的水、电、暖气正常供应。建材公司按月交纳水、电、暖气费用。一方不履行合同，另一方有权提前解除合同，违约方应一次性向对方支付违约金15万元。合同中约定由科技公司提供房屋基本情况作为附件，但科技公司未提供。该房屋在出租时，科技公司未取得房屋所有权证，出租后方取得。该房屋租赁一直未到房管部门进行出租登记。2002年8月5日，科技公司将建材公司诉至法院，称建材公司在2002年5月1日前未交第二年度租金；拖欠水、电、暖气费用；擅自增建隔墙，私占通道，未及时修复受损台阶和下水井盖，故要求解除房屋租赁合同，支付拖欠租金10万元，支付违约金15万元。
本案例将要解决以下两个问题：首先，房屋出租时没有产权证，是事后取得的，这种情况下签订的租赁合同是否有效？根据建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》的规定，未取得房屋产权证的房屋不能出租，也就是说在取得产权证之前出租人可以被看作无权处分人，根据合同法规定，无权处分人签订的合同是效力待定合同，这种合同只要有权人进行追认，或者无权处分人事后取得处分权，该合同就自始有效。因此，本案中双方的租赁合同是有效的。
另外，房屋租赁是否需要登记备案？登记备案是不是合同生效的要件？
《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”第14条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第15条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”我们认为：登记备案的主要作用在于管理，而对效力并不产生作用。虽然《城市房屋租赁管理办法》第17条规定，《房屋租赁证》为租赁行为合法有效的凭证。只是规定房屋租赁合同应当办理登记备案手续，但并没有规定未登记备案不生效。为了明确这一点，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条也规定：“……法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”
所以，登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此尽管该房屋租赁合同至起诉以前一直未到房管部门进行出租房屋的登记备案，但该合同仍属已生效合同。未进行登记备案属行政违法行为，应承担相应的行政责任，与解决本案纠纷的关键问题“合同是否生效”无关。
那么它是否属于应当经过批准登记才生效的合同呢？《城市房地产管理法》第53条及建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第13条、第14条、第15条均规定房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未按规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其它物权不能转移。”因此，本案中科技公司的诉讼请求应该得到法院的支持。