饶希望诉景德镇市泰景房地产开发公司购房合同纠纷上诉案

【案    号】   (2000)景民终字第43号 【案    由】   房屋买卖纠纷 【审理法院】   江西省景德镇市中级人民法院 【审理程序】   二审 【审理结果】   判决 【审结日期】   2000-08-22 饶希望诉景德镇市泰景房地产开发公司购房合同纠纷上诉案 【内    容】  
                              江西省景德镇市中级人民法院 
                                     民事判决书 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                      (2000)景民终字第43号 

　　上诉人（原审被告）：景德镇市泰景房地产开发公司，住所地：景德镇市珠山中路泰景楼1单元4楼。 
　　法定代表人：王训泰，该公司董事长。 

　　被上诉人（原审原告）：饶希望，男，1944年5月5日出生，汉族，江西省万年县人，在景德镇市房屋建设开发公司工作，住景德镇市珠山中路泰景楼4单元701室。 

　　景德镇市泰景房地产开发公司（以下简称泰景公司）因与饶希望购房纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（1998）珠民初字第284号民事判决，向本院提起上诉，本院以（1999）景民终字第06号民事裁定，撤销原判，发回重审。景德镇市珠山区人民法院经重审后作出（1999）珠民初字第183民事判决。上诉人泰景公司不服该重审判决，再次向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 

　　经审理查明：上诉人泰景公司系港商投资企业。该公司在景德镇市珠山中路投资建造泰景楼、泰元楼商住综合楼，进行房地产开发。1994年7月14日，该公司申领了景德镇市房地产管理局颁发的第0001号《商品房预售许可证》。1996年6月泰景楼竣工后，泰景公司在尚未取得验收合格证的情况下，于1996年10月31日与被上诉人饶希望草签了（景）房售字第101号《商品房购销合同》，并当即收取了被上诉人饶希望的购房定金50000元。1996年11月6日，在被上诉人饶希望付清房款后，双方正式签订了《商品房购销合同》。上诉人泰景公司将合同书中约定购销的4单元701室房屋交付给被上诉人饶希望人室使用，以后又依约为饶希望办理了产权证书。 

　　被上诉人饶希望经装修并入住该房后，发现该房屋墙面、屋面渗水严重，家具及装潢设施霉烂，墙壁霉变。被上诉人饶希望多次向上诉人泰景公司反映这些情况，上诉人泰景公司亦给付了被上诉人饶希望2600元以供该房的维修，但该房维修后仍未解决渗水、霉变等问题。为此，被上诉人饶希望于1998年6月17日向景德镇市珠山区人民法院提起诉讼，要求法院准其退回所购房屋，并判令泰景公司返还双倍购房款142000元、定金50000元，赔偿装潢费用30000元，承担搬迁费1000元及购房款利息、讼诉费、律师代理费等。经饶希望申请并以自有房屋担保，景德镇市珠山区人民法院于受案同时依法就地查封了泰景公司泰景楼4单元702室、704室房屋，泰景公司在收到饶希望的起诉书副本后，曾于当日以该案属集团诉讼、属有重大影响的涉外案件，应移送上级法院管辖为由，向景德镇市珠山区人民法院提起管辖异议，景德镇市珠山区人民法院于1998年7月2日作出（1998）珠民初字第284号民事裁定，驳回泰景公司对本案管辖权提出的异议。泰景公司不服，向本院提起上诉。本院于1998年9月14日作出（1998）景民终字第132号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。1998年10月12日，泰景公司以本案审判长吴毅兵不能公正执法为由，申请审判长回避。由于理由不成立，该申请被驳回。泰景公司遂又就此提出复议申请，景德镇市珠山区人民法院于1998年10月15日作出（1998）珠民复字第01号复议决定书，维持原驳回申请决定。由于泰景公司的回避申请未得法院准许，该公司在开庭时未经审判长的同意中途退出法庭，对本案的事实及处理未发表任何意见，该案一审合议庭遂对本案进行了缺席审理。 

　　本案在一审期间，饶希望曾向原审法院提交了泰景公司1996年11月6日出具的第3267号购房款71000元的销售发票；提交了证人季尚铭、曹买胜、潘木生、伍景新、李胜华及景德镇市珠山区珠山街道物业管理服务站、景德镇市乔生图片社等证明其房屋、家具及装潢设施霉烂的证言及图片；还提交了因房屋漏水而与泰景公司多次交涉、协调及向景德镇市消费者协会投诉的有关证明材料。原审法院依此确认了讼争房屋的质量瑕疵及造成的损失。在此期间，原审法院委托景德镇市价格事务所对饶希望的房屋装潢情况进行了价格评估，确认了20186元的评估结论。该院经审理认为：泰景公司在未取得验收合格证的情况下，将房屋出售给饶希望，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属无效的民事行为，购房款应予返还，因质量问题给饶希望造成的损失，泰景公司应予赔偿。该院于1998年11月4日作出（1998）珠民初字第284号民事判决。泰景公司对此判决不服，在法定期间内向本院提起上诉。本院以主要事实不清，证据不足为由裁定撤销原判，发回重审。 

　　在重审期间，饶希望诉请法院准予其退还房屋，判令泰景公司返还购房款71000元，赔偿购房款利息、装修费，鉴定费、搬迁费、交通费等十项损失合计56917.95元，还向原审法院补充提交了证人喻乐泉等32人证明房屋渗漏的证言；提交了景德镇市建筑瓷工业瓷产品质量监督检验站1999年5月15日出具的《外墙砖鉴定书》，该鉴定书认定了该房外墙铺砌的是不合格的陶质白釉外墙砖；提交了景德镇市房屋安全鉴定站1999年7月17日出具的《房屋安全鉴定书》，该鉴定书认定了讼争房屋“屋面渗漏严重”、“外墙渗水”、“铝合金窗水封差”及“部分墙局部出现细微裂缝”等事实，泰景公司向原审法院提交了其公司作为港商投资企业设立的合法手续及批准证书；提交了泰景楼房屋开发的各项批文；提交了饶希望与泰景公司1997年8月6日签订的《修理和保修协议书》复印件，该协议书约定泰景公司给付饶希望2600元作为永久性修理费和保修费，今后泰景公司不承担任何责任等。泰景公司以饶希望单方委托为由，对饶希望提交的《外墙砖鉴定书》、《房屋安全鉴定书》提出异议，但对房屋渗漏等质量问题及造成的损失，未提供足以推翻这一事实的充分证据。1998年11月27日，该房虽经景德镇市建筑工程质量监督站验评为合格工程，但该《建筑工程质量等级认定证》仍认定屋面及外墙尚存在渗漏问题，因而也无法否定饶希望主张的事实。饶希望对泰景公司提交的《修理和保修协议书》复印件的真实性提出异议，合议庭曾就此当庭要求泰景公司庭后提交该书证原件，但泰景公司未予提交。 

　　原审法院经重审认为：饶希望与泰景公司自愿签订的《商品房购销合同》应属合法有效，但泰景公司在未取得验收合格证的情况下出售该房，既违反了双方签订的合同条款，也违反了有关法律规定。该商品房存在的质量问题有充分证据可予证实，给饶希望造成的经济损失，泰景公司应予赔偿，对饶希望的退房还款请求应予支持；但饶希望在购买商品房时未能严格审查该房屋的验收手续，亦应承担相应责任。经调解未果后，该院依据《中华人民共和国民法通则》第106条、第112条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条第2款之规定，判决：一、在本判决生效十日内，泰景公司一次性退还饶希望购房款71000元，同时饶希望将泰景楼4单元701室商品房退回给泰景公司；二、在本判决生效十日内，泰景公司一次性赔偿饶希望房屋装修费20186元；三、房屋装修鉴定费1000元、房屋安全鉴定费500元、外墙砖鉴定费3000元，由泰景公司承担；四、饶希望的其他诉讼请求由其自行承担。本案受理费及保全费7255元由泰景公司承担。 

　　泰景公司不服该判决，上诉至本院称：房屋购销合同既然有效，就不应退还房屋；房屋漏水等质量问题已经双方协商解决，不存在再赔偿问题；受理费及保全费7255元应该分列判明等。要求二审法院撤销原判，作出公正合法的处理。 

　　经审理，本院认为：本案经原审法院重审，基本事实清楚。双方当事人签订的合同，系真实意思表示；泰景公司虽在未取得验收合格证的情况下将房屋出售给饶希望，但该公司属合法的房地产开发、经营企业，对该项目已经取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证，办理了商品房预售许可证，且房屋已经竣工，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于商品房预售的法定条件，其《商品房购销合同》合法有效。该房屋交付给饶希望后，由于屋面及墙面渗漏，引起该房屋装潢设施及家具的霉烂，给饶希望造成了一定的损失。对此，有充分证据可予证实。泰景公司在该房外墙上铺砌了不合格陶质砖，违背了房地产开发企业发布商品房广告的诚实义务，属违约行为。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，饶希望有权退房；给饶希望造成的损失，泰景公司应予赔偿。虽然泰景公司在重审期间曾举证说明双方已经通过协商免除了其公司的再赔偿义务，但该条款显失公正，且泰景公司至今未依原审法院的要求提交该书证原件，对此证据，本院不予确认。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第106条、第112条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条第2款之规定，所作判决并无不当；所判受理费、财产保全费未予分列，也不违反有关规定。泰景公司上诉无理，应予驳回；原审判决认定饶希望未能严格审查被告所出售的房屋是否验收合格，也应承担相应责任，因而免除了泰景公司承担购房款利息及其他的赔偿责任，其评判虽小有失当，但饶希望未就此提出上诉，且该评判未违反法律禁止性规定，未侵害社会公共利益和他人的合法权益，本院对此不予审查。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，本院判决如下： 

　　驳回上诉，维持原判。 

　　本案一、二审案件受理费11710元、财产保全费1400元，由上诉人景德镇市泰景房地产开发公司承担。 

　　本判决为终审判决。 


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审　判　长　 肖金根 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审　判　员　 程社达 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审　判　员　 李国初 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二OOO年八月二十二日 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 书　记　员　 周　理